Locação Comercial e Bem de Família do Fiador – aqui há impenhorabilidade, sim (RE 1.296.835/SP – 2021, STF)

O Tema 295, do STF aduz que: é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º, inc. VII, da lei 8.009/1990 com direito à moradia consagrado no art. 6º, da CF, com redação da EC 26/2000. Isto é, em se tratando de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, haverá a possibilidade de penhora do bem de família.

E, para que fica claro, o bem de família é toda propriedade destinada à residência e moradia da família, que recebe o benefício da impenhorabilidade, ou seja, não pode ser penhorada e não pode sofrer nenhuma forma de apreensão. E, assim, não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.

Entretanto, tal constitucionalidade fundada em contrato de locação somente é admissível nos casos de locação residencial, diferentemente do que ocorre nas locações comerciais, onde a impenhorabilidade se mantém hígida. Nesse sentido foi o julgado recente do Supremo Tribunal Federal – RE 1.296.835/SP (2021), que tratou da matéria, determinando que nestes casos se sobrepõem a dignidade da pessoa humana e a isonomia constitucional.

A uma, porque a proteção da família e a dignidade do fiador em questão não podem ser sacrificadas em benefício do credor imobiliário, então locador, a pretexto de satisfazer crédito locatício comercial ou até mesmo de estimular a livre iniciativa nessas contratações. E, a duas, porque não se mostra razoável e tampouco justificável que seja o fiador prejudicado, se o devedor principal possui patrimônio suficiente para garantir a quitação do débito locatício comercial. Não se admite, no caso, disparidade de tratamento por simples vontade das partes quando da contratação.

Vale lembrar, que nos termos da Lei nº 8.009/90 e do artigo 1.711 e seguintes, do Código Civil, existem dois tipos de bem de família: o legal, que é aquele que independe de inscrição no registro imobiliário, pois, a moradia é “naturalmente” um bem de família; e o voluntário, que é o que se faz pelo registro imobiliário: O bem de família, quer instituído pelos cônjuges ou por terceiro, constitui-se pelo registro de seu título no Registro de Imóveis.

Como já mencionado pela Ministra Nancy no REsp 1.364.509/RS (https://www.migalhas.com.br/depeso/342034/a-relativizacao-da-impenhorabilidade-do-bem-de-familia-legal):

“Então, no que tange à aplicação das disposições jurídicas da Lei 8.009/90, há uma ponderação de valores que se exige do Juiz, em cada situação particular: de um lado, o direito ao mínimo existencial do devedor e/ou sua família; de outro, o direito à tutela executiva do credor, ambos, frise-se, direitos fundamentais das partes”
(REsp 1.364.509/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 10.06.2014).

Assim, se percebe que há uma inquietude quanto ao tema vertente, posto que a análise da aplicação da regra da impenhorabilidade se dará, notadamente, no caso concreto a rigor do que dispõe a boa-fé nos contratos. E, em casos de locação, haverá essa disparidade de entendimento, beneficiando o fiador em locações comerciais, devido à utilidade do crédito.

Em suma, nas locações residenciais o imóvel do fiador será penhorável e nas locações comerciais será impenhorável.

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